铁打的土地流水的房子

浮说:真好啊,铁打的土地流水的房子……
中国的房子其实是不断贬值的
作者: 黄祖斌

自约1998年以来,由于种种原因,如个人房贷在利息 很低的情况下从无到有的飞速发展,股市进入熊市等,全国房价都出现了持续大幅上涨行情。深圳广州等地曾受香港房价下跌的影响,曾一度逆市下跌,(广州在 2004或2003年上涨之前,曾连跌8年),这两年的补涨势头却一枝独秀。不少投资房产的人收益颇丰。所以不少人会怀疑,是不是啤酒白酒混合液喝多了, 标题写错了吧?

我可以肯定地讲,没有错。也许美国或是日本的房子有可能是不断升值的,可是中国的房子真的是不断贬值的。且看我仔细道来(放心,没有下回分解):

根据中国大陆的法律,房屋的产权分两部分,一是土地的使用权,二是房子的所有权,并且因为房屋是建在土地之上的,所以房屋与土地不可分割,要出售,一起出 售,要抵押,一起抵押。这里注意,房产的土地只是使用权,而不是所有权,并且这个土地使用权是有期限的,不是可以占用到地老天荒,海枯石烂的。时间根据土 地性质有所不同,居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。同 样,这样要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。比如我有个亲戚,在约1990年左右买的房子,土地使用权只有50年。并且是从开发 商与土地管理部门签订协议,或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算,而不是房子盖好那一天开始算,更不是从拿到房产证开始算。所以上海浦东有个所谓的环 球金融中心,曾经停工八年,如果使用期限是50年,考虑到施工、装修等时间,等建好,真正的使用时间可能只有40年。

房子为什么会涨价?归根结蒂,是土地的价值在涨,因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候,经费紧张,洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国 建房,但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑,对周围土地的需要就大大增加,但这些土地是有限的,于是升值了,洛克菲勒做了 好事还赚了大钱就是这个道理。而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家,那么土地价值上涨了,是国有资产增值了,与买房人根本就是风马牛不相及的。就好 比出租的房子涨价了,租房人并不得利,得利的是出租方一样。可是这个道理懂的人应该不会太多。

而房屋本身,难道不是每天在变得陈旧吗?显然每天都在贬值。这和一般的商品是没有区别的,只不过陈旧的速度慢得多,但毕竟在不断变旧,三百年前的故宫肯定比现在的新。现在我们看到的长城其实是明代长城,无数象孟姜女丈夫那样的苦命人修的秦代长期绝大部分已经不存在了。

这样,房子产权总体上讲,在一个相当长的时期内,比如20年,肯定是升值的,但是升值的根本因素是土地,房屋实体其实是不断贬值的,而土地又属于国家所有,那么难道房子不是不断贬值的吗?

并且房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上,新房子采用新的技术,更实用的房型,也会让旧房子相对贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的:中国一立方 米房子的耗能、耗电是日本的3倍。大家想想,自己住的房子,还有办公室,是不是到夏天一关空调,马上就觉得受不了?日本有很多房地产企业,搞的青钢结构的 房子,专利有5000项;日本还有一家叫做“三泽”搞木结构的建材的企业,这方面的产品专利是1000项,还有其他几家他们的专利都在千项以上;中国著名 房地商万科从1999开始搞技术开发,但据说现有专利只有数项。随着越来越多先进、环保的建筑材料和建筑技术在中国的广泛运用,原有的房屋会象没有城镇户 口的农民工一样受到歧视,造成贬值。另外有些方便生活居住的设计,也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置,可以用来接净化的水,可是 新的房子,这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。

就因为房子会贬值,所以所有企业都对房屋提折旧,根据中国的《企业会计准则》,折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值?不该提折旧?

一般房产开发是这样的,由开发商与政府部门签订协议取得土地使用权,开发商卖房的同时,把土地使用权转让给买房人。来学习一下《城市房地产管理法》第二十 一条的规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土 地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使 用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”

要提前一年申请,如果忘了怎么办?我也不知道。同时中国绝大多数的房子是公寓楼房,多个业主共用一块土地。到时候如果继续使用该土地,就要所有的人共同协 商缴费,如果100个人中,有一个人不同意出钱,怎么办?其他人是帮他交,还是一同不交?记住孙中山的名言:中国人是一盘散沙。不光体现在有些业主要维 权,开发商很轻松就一一击破。不要说财大气粗的开发商了,就是一些蛮横的物业公司,也有不少为所欲为的。

有人可能问,房屋土地使用权期限到了以后,可以继续缴费,把期限延长嘛。多天真的想法,如果是10岁的天真的儿童,祖国的花朵这样想,应该夸奖这样的儿童 聪明,可是如果是成年人这样想,就有些悲哀了。甚至更有些“聪明”的人,说:《物权法》如何如何规定。这里要搞清楚,《物权法》仍未出台,正在修订,具体 如何规定,仍不得而知。并且如何规定其实都无关紧要。因为:如果真的可以重新缴费,延长土地使用权期限,请问那时候的土地价格是现在的多少倍?最关键的, 房子的使用寿命是多少年?70年以后房子还存在不存在?只有土地使用权期限到期后,房子仍存在,才有必要考虑这个问题。

在约1998年,武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信:这所建筑是这家设计所设计的,设计使用寿命是80年,已到期,提醒业主注意居住 安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少?中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责?中国是个容易产生劣制商品的国家,甚至有豆腐渣工程。 就是合格的设计,在施工过程中也可能有偷工减料的事情,比如前不久有报道说浙江某地,建筑商用竹子代替钢材造房子,这样房屋就达不到设计使用年限。典型的 是北京的体育博物馆,作为博物馆,设计寿命应当达到150年,可是使用不到10年,就严重开裂,严重危胁人身安全,已停止使用。(可在网上搜索一下)。

2005年北京媒体报道说:统计数据显示,我国房屋建筑寿命较短,北京尤其明显,平均下来还不到30年,仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的 建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说:“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”,“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。
由此可见,中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年,它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了,所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。

有兴趣的人,可以在网上查一查,房屋的建筑设计寿命标准,以及实际的中国民居寿命。

所以一到70年,甚至50年以后,房子根本不存在了,或是成为危房了,还谈什么继续缴费?如果因为是危房,爆破了,可以重新建房了。那么多业主能谈得笼 吗?我做律师时间不长,可有个发现,就是中国人不愿或没有习惯通过妥协达成双赢。往往双方中,一方以对方必须答应一定的条件为基础作为自己愿意谈判的前提 条件,而对方同样如此。这样不识时务的人太多了。业主有资格可以象开发商一样建房吗?看看现在的集资建房吧,有几个成功的?一个没有。有些明显是法律不允 许的。比如上海,要求建成的房子必须在网上统一公布,面向全社会统一发售,而不能内部认购。这个规定当初是为了规范房地产销售,不料目前成了一把双刃剑, 限制了个人集资建房行为。

如果买的房子在房屋建成二三十年后发现有质量问题,建筑商或开发商为节省成本,使用最差的材料,甚至是不合格材料,导致房子远远达不到设计使用寿命而无法 继续使用,买房人有什么办法?可能一点办法也没有。因为中国的《民事诉讼法》规定了诉讼时效是两年,从知道或应当知道自己权利受损之时起,但最长不超过 20年。所以只要超过20年,哪怕房子倒掉了,从理论上讲,人们恐怕也不能追究建筑商或开发商的责任。而开发商或建筑商,可能早就倒闭了,或是解散了。不 要说民事责任了,就是有人杀了人,过了20年跳出来嘻皮笑脸地对受害者家属说你们家失踪的某某人是我杀的,也不能追穷他的责任,除非最高人民检查院特批 准。

可是现在的房屋质量,好象只有合格或不合格。其实同样是合格,还有质量优良和质量一般的区别,可是人们在买房的时候,应该没有人去调查,也无法调查房屋质量到底如何,而价格却并不考虑房屋质量这一因素。可是显然不同质量的房子,使用期限是不一样的。

可能有人问,卖卖二手房的人,特别是一些炒房人,把不断贬值的房子,以并不属于自己的不断升值的土地用以包装,高价卖出,收取土地升值的收益,不是骗人 吗?可是大家都在这样做。但是出卖人的收益不是从天上掉下来的,而是买房人的损失。想起一个寓言,吕洞宾想收一个弟子,条件倒不要求本科学历、北京户口、 身高一米八以上,但要心术正,于是就教潜在的弟子点金术。几乎所有人一听吕大仙教这个技术,都乐不可支,只有一人问:“这些东西是否永远是黄金?”吕洞宾 说:“不,过100年后就恢复到原来样子。”这人说:“那我不学了,总有一天,这些看似黄金的东西会害人的。”他虽未学会点金术,吕洞宾却终于找到自己满 意的弟子。实际上炒房就是害人的,房子还是那套房子,50万涨到100万,这个社会的财富难道增加了?如果是增加了,那么政府多印一些钞票也算增加了社会 财富。没有一个理性的政府会多印钞票来增强国力,这样只会带来通货膨胀,成为经济史上的笑柄。同样,对炒房,也应该加大限制。个人所得税和营业税的恢复征 收是大好事,可惜太晚了。

房屋不断贬值的现实,仅仅是我2010年前肯定不买房,有可能终生不买房的理由之一罢了。但并不妨碍无数其实没有什么钱,要通过房贷成为房奴,去购买被抵 押给银行的,质量不知如何的房子。到底哪个是阳光道,哪个是独木桥,并不是一目了然的。有人死了也有好,有人死了也要买房啊。

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